Het standaardtarief bedraagt 21%, maar in bepaalde gevallen kan een aankoop onder het verlaagde tarief van 6% btw vallen. Op een constructiewaarde van bijvoorbeeld 300.000 euro kan dat verschil oplopen tot tienduizenden euro’s. Het loont dus om goed te weten wanneer je 21% betaalt en wanneer 6% mogelijk is.
Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning betaal je in principe geen registratierechten op het gebouw, maar btw. Voor nieuwbouw bedraagt dat standaard 21%. Ook de grond kan onder btw vallen. Dat is het geval wanneer de grond en het gebouw samen worden verkocht door dezelfde verkoper, het gebouw met btw wordt verkocht en de grond tegelijk met het gebouw wordt overgedragen. Worden grond en constructie apart verkocht, dan betaal je doorgaans registratierechten op de grond en btw op de constructie. Dat onderscheid kan een grote impact hebben op de totale aankoopkost.
Voor nieuwbouw geldt in principe het standaardtarief van 21% btw. Dat is de algemene regel voor nieuwe woningen en appartementen. Koop je dus een klassieke nieuwbouwwoning op een onbebouwd perceel, of een nieuwbouwappartement van een promotor, dan betaal je normaal 21% btw, tenzij het project én jouw persoonlijke situatie voldoen aan een specifieke uitzondering.
Het verlaagde btw-tarief van 6% geldt niet voor elke nieuwbouw. Het is gekoppeld aan afbraak en heropbouw: een bestaand gebouw wordt gesloopt en op die plaats wordt een nieuwe woning gebouwd. Sinds 1 juli 2025 geldt er een nieuwe permanente regeling voor afbraak en heropbouw in heel België. Belangrijk voor kopers: het 6%-tarief kan sindsdien ook van toepassing zijn op de verkoop van een heropgebouwde woning door een promotor of verkoper, op voorwaarde dat zowel het project als de koper aan de wettelijke voorwaarden voldoen.
Koop je een woning of appartement in een sloop- en heropbouwproject, dan kan je onder bepaalde voorwaarden genieten van 6% btw.
In dat geval moet je als koper een natuurlijke persoon zijn. Je koopt dus privé, niet via een vennootschap. De woning moet je enige en eigen woning worden. Je moet er zonder uitstel je domicilie vestigen en de woning hoofdzakelijk zelf gebruiken. De bewoonbare oppervlakte mag maximaal 175 m² bedragen. Heb je vandaag nog een andere gezinswoning, dan hoeft dat niet altijd een probleem te zijn. In bepaalde gevallen blijft het 6%-tarief mogelijk, bijvoorbeeld wanneer je je huidige woning tijdig verkoopt. De beoordeling van de voorwaarde “enige woning” gebeurt sinds 1 juli 2025 bovendien per koper afzonderlijk. Daardoor kan het in sommige situaties gebeuren dat één koper recht heeft op 6% btw en een andere koper op zijn aandeel 21% btw betaalt. De voorwaarden moeten gedurende vijf jaar behouden blijven. Verkoop je de woning vroeger of voldoe je niet langer aan de voorwaarden, dan kan een deel van het genoten btw-voordeel worden teruggevorderd.
Ook investeerders kunnen in bepaalde gevallen van het 6%-tarief genieten. Koop je een heropgebouwde woning om ze langdurig te verhuren op de private huurmarkt, dan kan dat onder voorwaarden aan 6% btw. De koper mag een natuurlijke persoon of een rechtspersoon zijn. De woning moet minstens 15 jaar worden verhuurd aan een natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie vestigt. Voor deze private verhuur geldt bij verkoop door een promotor een maximale bewoonbare oppervlakte van 175 m². Bij langdurige sociale verhuur is het 6%-tarief eveneens mogelijk. In dat geval moet de woning minstens 15 jaar sociaal worden verhuurd of beheerd via de erkende kanalen. Voor deze categorie vermeldt FOD Financiën geen oppervlaktevoorwaarde. Worden de verhuurvoorwaarden niet gedurende de volledige termijn nageleefd, dan kan een evenredig deel van het btw-voordeel worden teruggevorderd.
Niet alleen de koper, maar ook het project moet aan voorwaarden voldoen. Het moet gaan om een echte afbraak en heropbouw. De verkoper of bouwheer moet instaan voor de afbraak en de heropbouw.
Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning is 21% btw de regel. Het verlaagde tarief van 6% btw is een uitzondering en geldt vooral bij projecten van sloop en heropbouw. Sinds 1 juli 2025 kan 6% btw ook van toepassing zijn op de verkoop van heropgebouwde woningen door een promotor. Voor kopers die er zelf gaan wonen, gelden onder meer voorwaarden rond de enige en eigen woning, domicilie, een maximale bewoonbare oppervlakte van 175 m² en een behoudstermijn van vijf jaar. Voor investeerders gelden specifieke verhuurvoorwaarden gedurende vijftien jaar. Twijfel je of één van onze woningen of projecten in aanmerking komt voor het verlaagde btw-tarief? Albert Immo bekijkt graag samen met jou de situatie en begeleidt je door de regels. Contacteer ons gerust voor advies of een afspraak.