Le taux standard de TVA est de 21 %, mais dans certains cas, un achat peut bénéficier du taux réduit de 6 % de TVA. Sur une valeur de construction de, par exemple, 300 000 euros, cette différence peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros. Il est donc important de bien savoir quand vous payez 21 % et quand le taux de 6 % peut s’appliquer.
Lors de l’achat d’un logement neuf, vous ne payez en principe pas de droits d’enregistrement sur le bâtiment, mais de la TVA. Pour les biens neufs, le taux standard est de 21 %. Le terrain peut également être soumis à la TVA. C’est le cas lorsque le terrain et le bâtiment sont vendus ensemble par le même vendeur, lorsque le bâtiment est vendu avec TVA et lorsque le terrain est transféré en même temps que le bâtiment. Si le terrain et la construction sont vendus séparément, vous payez généralement des droits d’enregistrement sur le terrain et de la TVA sur la construction. Cette distinction peut avoir un impact important sur le coût total d’achat.
Pour les biens neufs, le taux standard de 21 % de TVA s’applique en principe. Il s’agit de la règle générale pour les maisons et appartements neufs. Ainsi, si vous achetez une maison neuve classique sur un terrain non bâti, ou un appartement neuf auprès d’un promoteur, vous payerez normalement 21 % de TVA, sauf si le projet et votre situation personnelle répondent aux conditions d’une exception spécifique.
Le taux réduit de 6 % ne s’applique pas à tous les biens neufs. Il est lié à la démolition et reconstruction : un bâtiment existant est démoli et un nouveau logement est construit au même endroit. Depuis le 1er juillet 2025, un nouveau régime permanent pour la démolition et reconstruction s’applique dans toute la Belgique. Point important pour les acheteurs : depuis cette date, le taux de 6 % peut également s’appliquer à la vente d’un logement reconstruit par un promoteur ou un vendeur, à condition que le projet et l’acheteur respectent les conditions légales.
Si vous achetez une maison ou un appartement dans un projet de démolition et reconstruction, vous pouvez bénéficier du taux de 6 % sous certaines conditions.
Dans ce cas, vous devez être une personne physique. Vous achetez donc à titre privé, et non via une société. Le bien doit devenir votre habitation propre et unique. Vous devez y établir votre domicile sans délai et utiliser principalement le logement vous-même. La surface habitable ne peut pas dépasser 175 m². Vous possédez actuellement encore une autre habitation familiale ? Cela ne constitue pas toujours un obstacle. Dans certains cas, le taux de 6 % reste possible, par exemple si vous vendez votre habitation actuelle dans les délais. Depuis le 1er juillet 2025, la condition d’« habitation unique » est en outre appréciée individuellement pour chaque acheteur. Il peut donc arriver, dans certaines situations, qu’un acheteur ait droit au taux de 6 %, tandis qu’un autre acheteur paie 21 % de TVA sur sa part. Les conditions doivent être maintenues pendant cinq ans. Si vous vendez le bien plus tôt ou si vous ne respectez plus les conditions, une partie de l’avantage TVA obtenu peut être récupérée.
Les investisseurs peuvent également bénéficier du taux de 6 % dans certains cas. Si vous achetez un logement reconstruit afin de le louer à long terme sur le marché locatif privé, le taux de 6 % peut s’appliquer sous certaines conditions. L’acheteur peut être une personne physique ou une personne morale. Le logement doit être loué pendant au moins 15 ans à une personne physique qui y établit son domicile sans délai. Pour cette location privée, une surface habitable maximale de 175 m² s’applique en cas d’achat auprès d’un promoteur. Le taux de 6 % peut également s’appliquer en cas de location sociale à long terme. Dans ce cas, le logement doit être loué socialement ou géré via les canaux reconnus pendant au moins 15 ans. Pour cette catégorie, le SPF Finances ne mentionne aucune condition de superficie. Si les conditions de location ne sont pas respectées pendant toute la période, une partie proportionnelle de l’avantage TVA peut être récupérée.
Ce n’est pas seulement l’acheteur qui doit répondre aux conditions ; le projet lui-même doit également être éligible. Il doit s’agir d’une véritable démolition et reconstruction. Le vendeur ou le maître d’ouvrage doit être responsable de la démolition et de la reconstruction.
Lors de l’achat d’un logement neuf, 21 % de TVA est la règle. Le taux réduit de 6 % de TVA constitue une exception et s’applique principalement aux projets de démolition et reconstruction. Depuis le 1er juillet 2025, le taux de 6 % peut également s’appliquer à la vente de logements reconstruits par un promoteur. Pour les acheteurs qui vont y habiter eux-mêmes, les conditions portent notamment sur l’habitation propre et unique, la domiciliation, une surface habitable maximale de 175 m² et une période de maintien de cinq ans. Pour les investisseurs, des conditions spécifiques de location s’appliquent pendant quinze ans. Vous vous demandez si l’un de nos logements ou projets peut bénéficier du taux réduit de TVA ? Albert Immo analyse volontiers votre situation avec vous et vous accompagne dans ces règles. Contactez-nous pour un conseil ou un rendez-vous.